Służebność drogi koniecznej. Zasady jej ustanowienia wyjaśnia radca prawny Jonasz Kita

W Polsce wciąż istnieje ogromna ilość nieruchomości, które nie mają bezpośredniego dojazdu do drogi publicznej. Jedną z przyczyn takiego stanu rzeczy jest fakt, iż sąsiedzi nie mogą porozumieć się co do udostępnienia swojej działki w celu umożliwienia przejazdu. W tym celu ustawodawca wprowadził instytucję służebności drogi koniecznej, która pozwala rozstrzygnąć spory w tym zakresie.

Służebność drogi koniecznej można ustanowić wyłącznie w przypadku, gdy dana nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Służebność drogi koniecznej można ustanowić w drodze umowy z właścicielem gruntu przez który miałaby przebiegać droga – wówczas właściciel gruntu, przez który droga miałaby zostać przeprowadzona, musiałby wyrazić na to zgodę.

Za ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje właścicielowi nieruchomości obciążonej wynagrodzenie

Jego oświadczenie w tym zakresie powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego. Z kolei jeśli sąsiad nie wyraża zgody na korzystanie z jego gruntu, konieczne staje się wszczęcie postępowania sądowego. Przed sądem należy wykazać, że nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, dlatego konieczne jest wytyczenie drogi przez sąsiednie grunty. Jeśli sąd uzna zasadność takiego żądania, wydaje stosowne orzeczenie, w którym ustanawia służebność drogi koniecznej za odpowiednim wynagrodzeniem. Za ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje właścicielowi nieruchomości obciążonej stosowne wynagrodzenie – nawet wówczas, gdyby nie poniósł on żadnej szkody w tym zakresie.

Może mieć ono charakter świadczenia jednorazowego lub okresowego. Określając wysokość wynagrodzenia należy uwzględnić przede wszystkim szczególne zwiększenie wartości nieruchomości władnącej wskutek uzyskania dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich (tj. nieruchomości do której doprowadzana jest droga) i jednocześnie obniżenie wartości nieruchomości obciążonej (tj. nieruchomości przez którą przebiega droga). W przypadku ustanowienia służebności w drodze umowy – strony mogą dowolnie ustalić wysokość wynagrodzenia (mogą również wskazać, iż będzie ona nieodpłatna). Jeśli jednak służebność drogi koniecznej jest ustanawiana w trybie postępowania sądowego – zazwyczaj sąd powołuje biegłego sądowego, który szacuje wartość służebności.